買房是無本生意？
1 樓
明斈05-02
一名男網友異想天開直呼，拿100萬頭期款買2000萬的房子，瞬間賣掉後，「不就爽賺1900萬嗎？」請幫忙這位網友分析他的論點是否可行?
原文網址: https://house.ettoday.net/news/2728350#ixzz8Z2jNCHHF
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2 樓
鄧萱琳05-02
這位網友他以為他是拿 100 萬買下價值 2000 萬的東西； 實際上他是拿 100 萬換取欠銀行 1900 萬的權利，賣掉房子之後還要還銀行1900萬。這還沒説到買賣房子需要多筆手續費（買入時： 要付契稅、印花稅、代書費、仲介費。賣出時： 也要付仲介費（通常是總價的 4% 左右，2000 萬的房就是 80 萬）。就算有賺錢也要繳房地合一稅給政府（前2年45%，超過 2 年，未滿 5 年35%，超過 5 年，未滿 10 年20%，超過 10 年15%）。所以買房絕對不是無本生意，甚至可以說是成本最高的一種商業行為。
3 樓
智豪05-03
這想法其實忽略了「房子不是買了就能直接用原價賣掉」這件事。假設房價2000萬、自己只有100萬頭期款，代表另外1900萬是向銀行貸款。房子即使成功賣出，賣房所得也要先拿去償還銀行貸款，不是1900萬直接進自己口袋。
而且實際交易還有很多成本，例如仲介費、契稅、代書費、房地合一稅，以及貸款利息等。若房價沒有上漲，甚至可能小賠。假如房市下跌，還有可能出現賣掉房子後仍欠銀行錢的情況。
另外，銀行也不可能完全不評估借款人的收入與還款能力，不是有100萬就一定能貸到1900萬。若收入不足、信用條件不好，貸款可能無法核准，或只能貸較低成數。
所以這種「用100萬直接賺1900萬」的想法，實際上是把銀行借的錢誤認成自己的獲利。真正能賺錢的情況，是房價後續上漲，而且漲幅還要高於各種成本與利息，才有可能獲利。
4 樓
淑櫻05-04
買房還是租房很多人討論，這是個人對房子的看法，有人認為只是棲身之所，有人要安定．年輕跑來跑去租房為主，結婚安定後要買房，除可自住也是投資．且５０過後很難租到房，所以要買房，現在有以房養老方案省去很多要處理身後房子的問題．房子是很大成本的投資理財，且是不動產脫手不易，其實若有承接上一代，比較偏向不買，把這錢拿來過品質好一點的生活．．
5 樓
陶梅芳05-04
年輕的時候可能喜歡替體驗生活，可以換很多地方居住，但是結婚後另一半沒辦法接受，加上孩子，所以可以先珍著機會找點買房子。這位男網友想法簡單而且只是現在目前的，他沒有考慮整個買房的過程有很多手續，合約，銀行，等等要考慮到。
6 樓
冰冰05-04
我認為買房並不是無本生意。雖然看起來只需要準備一部分頭期款，就可以向銀行貸款買房，但實際上還需要負擔很多額外的成本，例如利息、稅金、保險費以及維修費等。另外，房價也不是一定會上漲，如果市場下跌，還可能面臨資產縮水的風險。而且每個月的房貸壓力也不小，如果收入不穩定，可能會影響生活品質。因此，我覺得買房是一種需要長期規劃的投資，而不是零成本就能獲利的生意，應該要根據自己的經濟能力做出理性的決定。
7 樓
志堅05-04
想法聽起來像「套利神招」，但現實會很快把它打回原形——這種操作幾乎不可能成立，也絕對不是無本生意，把「貸款」誤當成「免費資金」，忽略了還款、稅金與市場風險。買房不是無本生意，而是一種高資金門檻＋高風險的槓桿投資。忽略了幾個關鍵現實:1.貸款不是不用還的錢、2.房價不會讓你原價秒賣、3.交易成本很高、4.銀行也不會隨便借你1900萬、5.槓桿是雙面刃
8 樓
興文05-04
現實中還有貸款限制：一般房貸成數約 7～8 成（不是95%）
投資客、第二戶限制更多
銀行會看收入、負債比，想用100萬買2000萬房，幾乎貸不到
9 樓
育雯05-04
該網友認為以100萬頭期款購買2000萬房產並立即轉售，即可獲利1900萬，此為對房地產交易與貸款機制之誤解。實際上，房屋買賣涉及貸款、成本與市場風險，並非無本生意。
買房時：
自備款 100萬
+ 銀行貸款 1900萬
= 房屋 2000萬
賣房時（假設賣2000萬）：
2000萬 - 還銀行1900萬 = 剩100萬
10 樓
振威05-04
不可行。房屋需全額成交、貸款未還清無法過戶，且有稅費、利息與市場風險，不可能憑頭期款瞬賺1900萬。
11 樓
宥心05-04
此論點不可行，因為貸款購屋時大部分資金來自銀行，賣屋後須先償還貸款，本金並非獲利；再加上交易過程中的稅費、仲介費及利息成本，若房價未上漲反而可能虧損，且銀行通常也不會提供如此低自備款的貸款，因此無法達成所謂「瞬間賺1900萬」。
12 樓
氏秋河05-05
這位網友的想法其實有誤。他以為用100萬就能買到一間價值2000萬的房子，但實際上，這100萬只是頭期款，等於是讓自己背上1900萬的銀行貸款。當房子賣掉時，必須先償還這1900萬，並不是把2000萬全部拿走。此外，買賣房屋還有不少成本：買入時要付契稅、印花稅、代書費、仲介費；賣出時也要支付仲介費（約總價4%，2000萬約80萬）。若有獲利，還需繳納房地合一稅（持有2年內最高45%，持有越久稅率才會下降）。因此，買房並不是無本生意，而是成本高、負債重的投資行為，並不可能像他說的那樣輕鬆賺到1900萬。
13 樓
嘉妤05-06
不行~2000 萬買進、2000 萬賣出，扣掉上述所有手續費、仲介費與規費後，原 PO 拿回來的錢會遠遠低於 100 萬
14 樓
氏德05-06
在我看來，首付只是起步價；剩餘的大部分價值仍然是銀行貸款，而這筆債務必須在賣房前償還。此外，買賣過程中還涉及各種稅費、經紀費和管理費，大大降低了利潤。因此，買房是一項高負債、高成本的投資，並非從房價差異中輕鬆獲利的途徑。簡而言之，這位網友對投資有錯誤的看法。
15 樓
語彤05-07
男網友的想法聽起來很簡單，但現實根本做不到。
買房不是付100萬就結束了，因為大部分錢是跟銀行借的，之後還是要慢慢還回去，就算你把房子賣掉，也不是錢全部進自己口袋，要先把貸款還清，還要扣掉仲介費、稅金、代書費這些成本。
而且如果很快就買又賣，稅會被課得更重、再加上房子也不是想賣多少就一定有人照單全收，價格和時間都不一定。
所以這種用100萬賺1900萬的想法，就是忽略了現實中的貸款、成本跟稅制，實際上是不可行的!
16 樓
逸馨05-07
我認為這位網友的想法其實不可行，因為他把「房屋總價」誤以為是「自己的獲利」，用 100 萬頭期款買 2000 萬的房子，並不代表房子賣掉後 2000 萬都會進到自己口袋，因為其中大部分是向銀行貸款來的錢，賣屋時必須先償還銀行貸款本金，還要扣掉仲介費、代書費、稅金、契稅、印花稅、房地合一稅等交易成本。如果房價沒有明顯上漲，甚至可能因為買賣成本太高而賠錢。另外銀行核貸也會審查收入、信用、負債比，不是只要有 100 萬就一定能買 2000 萬房子，就算真的買到，也不一定能馬上用更高價格賣出，因為房子不是股票，流動性比較低，出售需要時間，也可能遇到買方議價，所以這個論點最大的問題是忽略了貸款要還、交易有成本、房價有風險，以及銀行不一定核貸成功。簡單來說，買房不是用 100 萬換 2000 萬現金，而是用 100 萬加上高額貸款去承擔一個很大的財務壓力。
17 樓
江佳柔05-07
我的觀點總結
這位網友將「資產價值 (Asset Value)」誤認為「個人淨值 (Net Worth)」了。
在現實世界中，100 萬滾成 2000 萬的「神話」只會發生在資產價格翻倍的時候，而非買賣的瞬間。這就像我們經營美學工作室或投資股票，必須透過「時間」與「價值創造」來獲利。如果真的照他的邏輯操作，這不是「爽賺 1900 萬」，而是「瞬間慘賠交易成本」。
這種思維會在期末考卷上，恐怕會被老師直接畫個大叉叉！
18 樓
芷琪05-07
這位網友的邏輯謬誤在於：他認為賣掉房子拿回來的錢全部都是利潤，卻忘了那筆錢本質上是銀行的借款。
用一個簡單的比喻：
你跟朋友借了 190 元，加上自己的 10 元買了一顆 200 元的西瓜。你隨即把西瓜以 200 元賣掉，這時你必須把 190 元還給朋友，你手裡剩下的還是原本那 10 元。你並沒有因為賣掉西瓜而多賺 190 元。
19 樓
嚴氏雲英05-09
我覺得這位網友的想法過於理想化，換句話說，他完全缺乏對財務管理和銀行運作的基本知識。
雖然他有 100 萬付頭期款，但他沒算到仲介費和各項手續費，所以覺得買 2000 萬的房子瞬間賣掉就能『爽賺 1900 萬』，這在第一步就錯了（仲介費、稅金與各項手續費總計約在 30 萬至 60 萬元 之間。那麽他只有100萬減掉這幾十萬剩下的不到100萬。）
更別說之後還要付銀行利息，而且現實中沒有任何一家銀行敢貸給他 95% 的成數。這是不合理的，因為銀行在撥款前會嚴格審核抵押品和還款能力，通常最高只會貸到 70-80%。
除非是去借地下錢莊（高利貸），但是等到他走完賣房程序,那些利息不知道飛到那裏去了。這就是典型的缺乏槓桿知識。槓桿確實能讓人致富，但它也是一把雙面刃。想用 100 萬去槓桿 2000 萬的房產，這把刀只會先割傷他自己。
20 樓
玄青05-11
這觀點是錯誤的，他用了100萬的頭期款買2000萬的房子，但他依然揹著1900萬的負債，縱使賣掉了，欠銀行的1900萬需要還，還能剩餘多少還是未知數。現在的房子依據房地合一稅2.0，至少需要持有5年以上才能把稅率降到20%，則持有期間勢必還是要投入更多利息和貸款費用，房價的波動風險，即使不賠平進平出，還有稅賦要負擔，還有房仲的服務費、行政規費的費用，倘若抱持不正確觀念貿然投入，但沒有足夠的現金流支撐貸款，更可能有斷頭危險，結果反而需要賠售房子，其中的風險需要去計算。
21 樓
氏祥維05-12
我個人覺得這個想法有點太理想化了，因為他把「房子的總價」直接當成自己賺到的錢，但其實那大部分都是銀行借的，不是真正屬於自己的資產。
就像你拿100萬頭期款買2000萬的房子，看起來好像突然擁有一間2000萬的房，但實際上其中1900萬是欠銀行的。之後就算把房子賣掉，也要先把貸款還給銀行，不可能直接把2000萬全部放進自己口袋。
而且我覺得現實中還有很多問題，例如銀行不一定願意貸那麼高的金額、房子也不一定能立刻賣掉，還有稅金、手續費、利息等等成本。所以如果房價沒有上漲，基本上不但賺不到錢，還可能倒虧。
我認為真正能靠房地產賺錢的人，通常還是因為房價後來有增值，而不是單純利用貸款「空手套白狼」
22 樓
米奇5 天前
這位網友的論點不可行，因為房子雖然價值2000萬，但大部分錢其實是銀行貸款，不是自己真正賺到的。賣房後，還是要先把欠銀行的房貸還清，而且還要扣掉利息、仲介費、稅金與手續費等成本，所以不可能「爽賺1900萬」。真正能賺多少，還要看房價有沒有上漲
23 樓
詠晴5 天前
買房絕非「無本生意」。除了首購需準備至少2到 3 成的自備款，還需支付仲介費、契稅、代書費、裝潢等隱藏成本。對於白手起家的年輕人來說，購屋負擔沉重，並非簡單的致富捷徑。
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